Hogyan lehet maximalizálni a hasznot? Ezekkel a szavakkal érkezik rengeteg megkeresés a Menő lakás csapatához. A megrendelő venne egy lepukkant garzonlakást és felújítaná menőn, designosan és aztán irány az Airbnb meg a többi szállásportál, hogy meghódítsa új lakásával az ideérkező kulturált turisták hadát.
Mutattunk már erre remek példákat:
Ismerős forgatókönyv?
De mennyire éri meg?
Számoljunk! Ha abból indulunk ki, hogy egy pesti belvárosi gangos bérházban lévő garzont esetleg később (5-10-20 év múlva) magáncélra is használnánk, vagy eladnánk miután lecsengett az airbnb láz, akkor a földszint a legtöbb esetben ki van zárva. Az ilyen lakásnak ugyanis direkt benapozása a legritkább esetekben van, a biztonság érdekében az ablakokat érdemes rácsozni és legtöbbször a pince felől vizesednek a falak.
Ha turistákat szeretnénk vonzani, akkor első a lokáció: érdemes a Belvárosban, lehetőleg a Nagykörúton belül lakást vásárolni, hogy gyalogos távolságban legyen minden fontos látnivaló, amit a hálás külföldiek általában minden értékelésben díjaznak, növelve ezzel a befektetésünk értékesíthetőségét is.
Vagyis vennénk egy nem földszinti, belvárosi, lehetőleg világos 25-30 négyzetméteres garzonlakást, lehetőleg amortizált állapotban. Ez mai árakon 14-17 millió forint. Igen, valóban ennyiért lehet kapni ilyet, feltéve, hogy nincsen önkormányzati bérlakásokat értékesítő ismerősöd. Ja, és erre jön még rá a 4%-os illeték meg az ügyvédi díj is.
Ha ez megvan, akkor kezdődhet is a felújítás. Ha úgy döntesz, hogy mindent, de mindent szétversz, azzal a felkiáltással, hogy „ha már csináljuk, csináljuk jól, ne kelljen a beépített dolgokhoz hozzányúlni a következő 20 évben”, vagyis:
- aljzatot cserélsz,
- minden külső és belső nyílászárót: ablakot, ajtót kicserélsz
- teljesen új elektromos hálózatot létesítesz
- teljesen új víz- és szennyvízhálózatot építesz
- újonnan burkolsz minden felületet
- levered a táskás vakolatot és újra vakolsz-glettelsz-festesz-tapétázol,
- új konyhát és fürdőszobát építesz,
- teszel bele új fűtési/hűtési rendszert, vagy a meglévőt korszerűsíted
- minden bútort újonnan szerzel be (mindegy, hogy vaterázol vagy bútorkereskedésekben vásárolsz, költeni fogsz az evőeszköztől a lámpákon át a díszpárnákig rengeteg pénzt)
akkor bizony 150-180 ezer Ft/négyzetméter alatt nem tudod kihozni a bulit. Ez elsőre soknak tűnhet, de benne van az árban a kivitelező levonulása után a lakás teljes felszerelése is konyhával, mobil bútorokkal, textilekkel, mindennapi használati tárgyakkal: az ágymatractól a hajszárítón, kenyérpirítón át az utolsó kanálig, és ez nem kevés: milliós tétel.
Vissza a matekhoz: vettél egy 30 négyzetméteres lakást 500 ezer forintos négyzetméteráron, 15 millió forintért pl. a Rumbach Sebestyén utcában. Felújítottad mind a 30 négyzetmétert 170 ezres áron vagyis ráköltöttél kb. 5 millió forintot. Tehát a befektetés értéke összesen 20 millió forint.
Megtérülést úgy számolunk, hogy az éves profitot elosztjuk a teljes befektetés összegével:
180.000 x 12 / 20.000.000 = 0,108 vagyis 10,8%.
Ha a lakás már a Tiéd volt, és éppen hozott valamilyen hasznot, pl. bérbe volt adva, akkor éves profit helyett az éves profitkülönbözetet kell elosztani a felújításra költött „új pénzzel”.
Tehát a példában szereplő lakás ha már tulajdon volt és mondjuk 80.000 Ft-ért volt bérbeadva, akkor a felújítás összegének megtérülése:
(180.000-80.000) x 12 / 5.000.000 = 0,24 vagyis 24% (!)
Profibbak levonhatnak az éves profitból valamekkora összeget (pl. 5%) amortizáció címén.
Konzultálva lakáskiadás-menedzsment cégekkel, egy menő stúdiólakást ebben a városrészben átlagosan havi 170-190 ezer forint profittal (levonva minden költséget: rezsit, adókat és a menedzsment cég jutalékát is) tudsz üzemeltetni. Vagyis a befektetés megtérülése kb. 10-11%-os. A banki kamatok jelen világában ez elég jó haszonkulcs, de tudunk ennél jobbat is javasolni!
Ha rendelkezésedre áll még tőke, akkor érdemes azt is ugyanott befektetni. Egyszerűen: vegyél egy nagyobb lakást! Hogy minek? Kérdezhetnéd, hiszen egy 50 négyzetméteres lakásban ugyan elfér 4 fő, de nem tudsz egy ekkora lakást annyival többért kiadni, hogy megérje a plusz négyzetméterek vásárlása és felújítása. És igazad is van, így nem nagyon éri meg!
De mi van, ha kettévágod?
Vegyél egy 55-60 négyzetméteres lakást ugyanott a belvárosban. Ezeknek a lakásoknak a négyzetméterára már érzékelhetően alacsonyabb, mint a garzonoké, lehet már kapni 21-24 millió forintért a Nagykörúton belül. Majd újítsd fel a korábban már leírt módon, csak vágd ketté!
Tegyük fel, hogy megvetted az 55 négyzetméteres lakást 22 millió forintért, felújítottad és kettévágtad, mindez kicsit a fenti négyzetméterár felett (180.000 Ft/nm) számolva kb. 10 millió forint volt. Vagyis 32 millió forint a befektetésed – szemben az egy garzonos 20 millióval. A bevételed azonban dupla annyi, hiszen nem egy, hanem két lakást adsz ki. Így a megtérülés 14%-os is lehet éves átlagban, ráadásul másfélszer annyi pénzre kapod a magasabb kamatot. Azért ez elég jól hangzik a banki pár százalékhoz képest, nem? Persze nyilvánvalóan tőke kell hozzá, meg egy menő lakás. Mi ez utóbbiban tudunk segíteni.
Szóval milyen felújítandó ingatlant vegyél, ha befektetési céllal kettévágnád?
50 négyzetméter alatt nem érdemes belevágni, mert túl kicsi egységek jönnének létre, amik nem kellemesek hosszú távon (gondolj arra hogy talán 10-20 év múlva a saját gyereked fog benne lakni)
Legyen legalább 4 nyílása (a bejárati ajtót is beleértve), hogy legalább 1-1 ajtaja és 1-1 ablaka lehetőség szerint legyen mindkét lakásnak. Egyáltalán nem szükséges, hogy már eleve két bejárati ajtaja legyen, valamelyik ablakból is lehet ajtót építeni
Ebből adódóan jellemzően érdemes körfolyosós házak belső udvari lakásait nézni (ezek amúgy is csendesebbek, mint az utcafronti lakások).
Ideális esetben a vizesblokk a lakás közepén van (így könnyű elvezetni a vizet-szennyvizet a két külön egységbe), vagy pedig a lakás mindkét végén van vízvételi hely. Ilyenkor a nagy kérdés, hogy mindkét végen van-e vastag (értsd 11 cm vagy annál nagyobb átmérőjű) szennyvízvezeték, mert ha nincsen, akkor marad a „darálós wc”. Aki még nem látott ilyet: a wc lehúzásakor egy a csésze mögötti kis doboz heves darálómunkába kezd, ne is gondoljunk bele nagyon.
Más nincs is, de ha elbizonytalanodsz, akkor a csapatunk szívesen segít az ideális lakás kiválasztásában is.
És akkor nézzünk pár konkrét példát:
Ez a lakás a VII. kerületben, a Nagykörúton belül található, 50 négyzetméteres, 2 meglévő ajtóval és további 3 ablakkal néz a ház belső udvarára. A vizesblokk nem a lakás közepén van, de az aljzatban elvezethető volt a víz és szennyvíz is.
A kettévágás az egyik ajtó áthelyezésével valósult meg, hogy két közel azonos méretű, egymástól tökéletesen független stúdió jöjjön létre. A lakások 25 cm vastag többrétegű gipszkarton fallal lettek kettéválasztva, hogy tökéletesen hangszigeteltek legyenek.
Ez a szintén VII. kerületi lakás udvari tájolású, középen egy bejárati ajtóval, aminek köszönhetően azonos alapterületű stúdiók alakulhattak ki.
A koncepció egy közös belső előtérrel indult, amiből két hangszigetelt bejárati ajtón át lehet jutni a két teljesen különálló lakáshoz. Ez azért praktikus, mert a közös előtérben kapott helyet a két lakás gépészete, a mérőórák és a kis háztartási gépek (mosógép, porszívó, vasaló stb) is, ez utóbbikból így elegendő volt egyet vásárolni.
A két lakás hangulata tehát hasonló, az elrendezés azonban különbözik. A balra nyílónak kisebb az alapterülete:
A jobboldali valamivel nagyobb, és ennek még galériája is van:
Az utolsó példánk is VII. kerületi, de ez a lakás utcai homlokzattal is rendelkezik. Mivel a lakószobák az utca felé néznek, míg a bejáratok a belső udvar felé, ezért nem annyira egyértelműen kettévágható, mint az eddigi példák.
A megoldásban két szűkebb, folyosószerű konyha vezet a tágas belső terekbe. A bejárati szekció szűkösségét kompenzálja a nagyvonalú nappali és hálótér, ahova még egy-egy hatalmas kád is bekerült az ágyak mellé. A két lakrészt itt egy mindkét irányból elérhető tárolóhelyiség köti össze, ami szintén elnyeli a napi takarítási és árufeltöltési eszközöket (lepedők, kávékapszulák, stb.)
Ha te is szeretnél átverések nélkül, a legmegbízhatóbb, tehetséges stáb segítségével menő lakást magadnak úgy, hogy nem merülnek fel felesleges költségek, nézd meg az Én menő lakásom projektet, ahol közvetlenül is elérheted a legmegbízhatóbb kivitelezőket és legötletesebb belsőépítészeket. Atillát is. És megnézheted az esettanulmányokat is, ami alapján nagyjából kiszámíthatod, hogy mennyibe kerülne neked a felújítás.
És ha neked is menő lakásod van, alig várjuk, hogy a sorozatunkban bemutathassuk. Küldj levelet erre a mailcímre, és felvesszük veled a kapcsolatot.
